04立地別のテナント賃貸店舗の選び方の最近のブログ記事

　国道等沿い立地の賃貸店舗物件とは、国道など比較的車の通行量の多い場所に立地する賃貸店舗物件のことです。国道等沿いの立地は、特に車社会の街にお店を開店したい方には最適な物件といえます。店舗の業種を選ぶ場合には、食べる事を目的としたファミリーレストランやうどんなどの専門店にはよい立地といえます。しかし、飲酒運転の取締りが厳しくなってきていることから、居酒屋などのアルコールを販売する店舗には、これからは向きません。

　また、最近では、ガソリン価格の高等の影響で車での外出を控える人が多くなってきていることから、今後、ファミリー向けの店舗は苦戦を強いられると思われます。

　国道等沿い立地の賃貸店舗物件を見極めるのには、これまでの店舗物件のように歩いて見るのではなく、車で来るお客さんを対象とした店舗なので、当然、車で下見をすることになります。

　まずは、車で賃貸店舗物件の近くを走ってみましょう。少し遠くからでも店舗の看板は見えますか？店舗の建物があるのがわかりますか？店舗の駐車場はわかりやすい位置にありますか？これらを確認しておきましょう。

　賃貸店舗物件の建物の手前に駐車場があって建物が道路より奥まった位置にある場合には、道路沿いに大型の看板があることがポイントです。ない場合には、店舗の集客力が落ちるので、自ら設置する必要がありますが、数百万円かかるのであらかじめ経費に入れておくことが必要です。

　国道等沿い立地の賃貸店舗物件は、交差点の角にある物件よりも、角から２件目ぐらいにある方が出入りもしやすくお勧めです。また、店舗が想定するピークに時間帯の通行量も調査しておきましょう。例えば、昼食がメインの店舗を予定しているのに、朝と夕方だけ交通量が多い、いわゆる通勤専用道路では役に立ちません。お昼時にも通行量の多い道路沿いを選ぶ必要があります。

　一等立地とは通行量が多い立地を指します。一等立地の賃貸店舗物件は、一見客もとりやすく、常連さんも獲得しやすい立地条件にあります。

　これに対して、二等立地の賃貸店舗物件とは、表通りに面したところではなく、少し入ったところにある賃貸店舗物件のことです。二等立地の賃貸店舗物件では、通りすがりではなく、わざわざ店舗までお客さんに足を運んでもらわなければならないため、一見客は見込めないことから、販売促進活動をしっかりと行って固定客を作り、なおかつ、商品やメニューに他店との差別化を明確に打ち出す必要があります。

　二等立地の賃貸店舗物件の場合、一等立地の賃貸店舗物件に比べて物件数が多いことから、物件を比較することができ、しかも、物件取得時にかかる費用や毎月の家賃や共益費も安くなり、場合によっては値引き交渉も可能です。

　二等立地の賃貸店舗物件の選択のしかたは、駅前立地の賃貸店舗物件の場合と同じです。ただ、二等立地の賃貸店舗物件には、これに加えて、大通りから店舗の看板が見えるかどうかも大きなポイントになります。

　また、少し見方を変えて、流行している異業種の店舗の周辺で賃貸店舗物件を探すという方法もあります。賑わっている他の店舗の行き帰りに自分の店舗にも立ち寄ってもらえる可能性が高いからです。

　さらに、新築される大規模マンションや公営住宅の周辺に店舗を構えるというのも一つの方法です。マンションの場合には、その間取りを確認することによってセレブ向きかファミリー向けかがわかります。公営住宅の場合には低所得者向けです。ターゲット層をしっかりと把握してから賃貸店舗物件を探し始める必要があります。

　いずれにしても、二等立地の賃貸店舗物件で商売が成功したときの喜びは、一等立地での比になりません。経費をあまりかけないのに商売が繁盛するという、商売人の醍醐味につきます。それだけに、事前の準備段階で、しっかりとアンテナを張って情報収集を行い、ターゲットを明確に定めた上で開店に向けた戦略を練る必要があります。二等立地の賃貸店舗物件での成功は、この段階で決まるといっても過言ではありません。

　学校周辺立地の賃貸店舗物件とは、その名の通り学校の周辺ににある賃貸店舗物件のことです。学校といっても、小中学校の周辺ではあまり集客を見込めませんので、高校、予備校、専門学校、大学の周辺がターゲットになります。こうした場所は、ビジネス街の賃貸店舗物件と同様に飲食店向けの場所といえます。また、女子大学の周辺であれば、アクセサリーや洋服なども扱うことができます。

　学校周辺立地の賃貸店舗物件の場合、毎年多くの学生が入学、卒業を繰り返すため、ある程度の有名校であれば学生数が減少することはありません。ただ、最近は、少子化の影響で定員が少なくなったり、学校の統廃合なども頻繁に行われているので、ホームページなどで事前にしっかりと情報を収集しておきましょう。しかし、学校周辺の店舗は、ターゲットをしっかりと決めて出店すれば、成功する確率はかなり高くなります。

　このため、賃貸店舗物件を探す前に学校の種類を調べておく必要があります。つまり、男子校が女子校なのか、共学なのかを知ることで、自ずとターゲットとなる業種を選択することができます。また、大きな大学の場合は、学部や学年によって通学日数が変わってきますので、調べておく必要があります。理数系や１,２年生の通学頻度は高くなっています。

　学校周辺立地の賃貸店舗物件の選択では、通学路に面していることが絶対条件です。また、店舗は入りやすい雰囲気で、看板にはわかりやすく業態を書き、通学路から見えるようにメニューとその価格を掲示しておく必要があります。

　賃貸店舗物件の候補が見つかったのであれば、競合店調査を行いましょう。実際に競合店に入り注文をして、学生を多く集客している繁盛店のメニュー、価格帯、サ－ビス、宴会コースを調べ、なぜ入っているのかを分析します。逆に入っていないお店舗は、どこに問題があって入っていないのかを繁盛店と閑散店で比較してみましょう。

　ビジネス街立地の立地の賃貸店舗物件とは、その名の通り会社の事務所のビルが集中しているオフィス街にある賃貸店舗物件のことです。こうした場所は、こうした場所はサラリーマンやＯＬが多いことから、特に飲食店向けの場所といえます。

　また、この中でも独身サラリーマンやＯＬ、あるいは共働きの人たちは、概ねお金を自由に使える層であることから、飲食費の客単価が比較的高く、外食回数も多い傾向があります。逆に、ビジネス街という特性のため、平日は売上が上がりますが、土日祝日や年末年始、ゴールデンウイークなどの長期休暇ではほとんど売上は見込めないことに注意が必要です。

　さらに、ランチタイムを狙うのであれば、賃貸店舗物件は１階が条件です。昼食時には時間がないので、エレベーターを使わないといけない店舗はそれだけで避けられるからです。

　ビジネス街立地で賃貸店舗物件を借りようとする場合の選択の方法は、駅前立地の場合と同じです。

　店舗の業務形態に応じて、ここの改札口の乗降客を調べましょう。例えば、衣料品の店舗であれば土日祝日とアフターファイヴの乗降客数。ランチ主体の店舗であれば昼食時間帯前後の乗降客数。居酒屋であればアフターファイヴの乗降客数といったように調べます。

　調査に当たっては、こうした乗降客数とともに性別や大体の年齢といったものを同時に把握しておきましょう。事前にこうしたマーケットになりうる対象者数を調べておくと、店舗が成功する確率は高くなります。また、調査の結果、店舗の対象となる見込み客が少ないようであれば、いくらよい店舗の条件を備えていても避けた方が賢明です。

　複数駅前の立地の賃貸店舗物件とは、一つのエリアに、ＪＲや私鉄、地下鉄などの駅がが近接しているところに立地している賃貸の店舗物件のことです。こうした場所は、繁華街を形成していることが多く、エリア自体が集客能力を持っています。

　しかし、反面、賃料や保証金などは他の賃貸店舗物件に比べでかなり割高になるほか、例えエリア内であっても人の導線から外れたところにある賃貸店舗物件では、集客を行うのがかなり困難になります。また、複数駅前の立地といっても、駅構内から直接改札を通り乗換ができる駅では、乗降客が町に出ない場所が多いため、よい立地とはいえません。

　複数駅前立地で賃貸店舗物件を借りようとする場合の選択の方法は、駅前立地の場合と同じです。ただ、各鉄道の改札口が複数あるため、賃貸店舗物件に一番近い改札口を調べる必要があります。

　次に、店舗の業務形態に応じて、ここの改札口の乗降客を調べましょう。例えば、衣料品の店舗であれば土日祝日とアフターファイヴの乗降客数。ランチ主体の店舗であれば昼食時間帯前後の乗降客数。居酒屋であればアフターファイヴの乗降客数といったように調べます。

　調査に当たっては、こうした乗降客数とともに性別や大体の年齢といったものを同時に把握しておきましょう。事前にこうしたマーケットになりうる対象者数を調べておくと、店舗が成功する確率は高くなります。また、調査の結果、店舗の対象となる見込み客が少ないようであれば、いくらよい店舗の条件を備えていても避けた方が賢明です。

　駅前立地で3階以上にある賃貸店舗物件を借りようとする場合には、当該店舗があるビルの各階にある店舗の営業状況を把握し、集客力があるビルかどうかを確認する必要があります。各階の店舗が繁盛している場合には、お客さんの集客力があるということで、さらには、このビル自体に集客力をもっているともいえます。

　こうしたビルにある賃貸店舗物件を借りて出店した場合には、各階の店舗との相乗効果によって、お店が繁盛する可能性が高くなります。逆に、各階の店舗に閑古鳥が鳴いている場合には、自力でお客さんを獲得する仕掛け作りが必要です。これには、店舗経営のベテランでもかなり難しいことなので、初めての方ならこうした寂しい賃貸店舗物件は避けた方が無難です。

　また、3階以上にある店舗にお客さんが足を運ぶ場合には、ほぼ間違いなくエレベーターを利用します。このため、ビルに設置されているエレベーターの台数、エレベーターの定員の人数、高速かどうかの性能が大きなウエートを占めることになります。

　たとえば、各階に飲食店が入っているビルの場合、お客さんが入ってくるのは、ランチの場合で12時過ぎから12時30分ごろまでがピークになります。飲食店では12時過ぎに満席にして、12時30分ごろには一回転させたいところです。しかし、お客さんを運ぶエレベータの台数が満足になかったり、定員が少なかったりすると店舗まで運びきることができません。

　高速で定員の大きいエレベーターが複数設置されていないと、3階以上にある店舗は満席にならないということで、売上も上がらないということです。こうしたことから、性能の低いエレベータしか設置されていない3階以上の雑居ビルの賃貸店舗物件は避ける方が賢明です。

　駅前立地で地下や2階にある賃貸店舗物件を見定めるには、共通していることですが、自分で歩いて客層を見定めることから始まります。また、店舗の看板の見え方を確認することや店舗の間口の広さを確認することは、1階にある賃貸店舗物件と同じですが、違うポイントとしては、店舗に通じる階段の位置や店舗の看板が、お客さんが歩いていて目に入りやすい位置にあるかどうかになります。

　駅前立地で地下や2階にある賃貸店舗物件の判断基準で一番大切なことは、店舗への専用階段があることです。店舗の専用階段とは、一旦1階の入り口からビルに入らずとも、道路や歩道から直接に地下や2階にある店舗へ入れる階段のことです。ビルの入口を入って階段やエレベーターで上り下りをしたりする店舗物件は、視認性が悪く入りづらくなるため良い物件とはいえません。こうした店舗への専用階段がないと、お客さんの導線が分散してしまうため、よほど集客力のあるビルでない限り、なかなか自分の店舗の集客につながらないからです。

　店舗への専用階段があったとしても、その階段の幅も大切なポイントです。最低でもお客さん一人一人がすれ違うことができるだけの幅が必要です。一人しか上り下りできないような幅の階段だと、どちらかのお客さん同士が譲り合うことになり、せっかくのお客さんの足を遠のけてしまう原因にもなります。

　また、不動産会社に対して、店舗に入りやすくするために、階段周りを借り主が自由に飾り付けをしたり色の塗り替えなどができるかどうかを確認してください。施工できる店舗物件であればベストな物件です。一方、地下にある店舗物件で、地下鉄の改札から直接店舗へのフロアーに入れる入口がある場合は、その地下鉄と店舗物件への入口にサイン看板が設置できたり、入口が改札の目の前という物件であれば良い店舗物件といえます。

　駅前立地で１階にある賃貸店舗物件については、一番望ましい立地条件ですが、同じような条件であれば、地下や２回以上にある賃貸店舗物件よりも見つけるのは難しく、賃貸料なども高くなるのが通常です。しかし、それだけに成功する確率も高く、根気よく希望の賃貸店舗物件を見つけることが大切です。

　駅前立地で１階にある賃貸店舗物件については、歩いて客層を判断することは共通ですが、その次に、不動産会社の方に対して看板を出せる位置や看板の大きさを確認する必要があります。看板は店舗の顔とも言うべきものです。看板のデザインや位置の違いだけで集客にも影響してきます。

　まずは、設置したい店舗の看板のイメージを頭で描き、実際に賃貸店舗物件の前を駅方面から見てどうなのか、次に反対側から、さらに、向い側から見てみましょう。店舗の看板が自然に目に入ってくる場所が良い賃貸店舗物件です。しかし、逆に、賃貸店舗物件の入口が両隣の建物から奥に下がっているため、店舗の看板が見えない状態にある場合には、いくら１階立地の賃貸店舗物件であっても避けた方が無難です。

　次に、駅前立地で１階にある賃貸店舗物件については、賃貸店舗物件の間口が広いことがポイントになります。できるだけ入口から見た店の幅である間口が広い賃貸店舗物件を探しましょう。賃貸店舗物件の間口が広ければ広いほどお店の顔が作れるため、看板を大きくしたり、サンプルや装飾物を飾る場所が余裕を持って確保できたりなど、イメージどおりの店舗を作ることができるからです。

　駅前立地の賃貸店舗物件とは、鉄道の駅前に位置している店舗物件を指します。特徴としては電車が発達している都市部では、家賃や保証金など出店するための費用はかなり高くなります。一方、車の利用が多くなった地方の場合には、過疎化が進み、出店する費用は安くなりますが、お客も少なく、商売としては難しく、出店を見合わせたほうが賢明です。

　駅前立地の賃貸店舗物件を選ぶ際には、自分がお客の気持ちになって、駅から物件までを歩いてみることがとても大切です。実際に歩いてみてください。車で乗り付けるだけではダメです。そうすると、町の人の流れが見えてきます。この人の流れを見るポイントはどこに向かっているのかを知ることです。

　それも一度歩いてみるだけでなく、朝、昼、夕方など時間帯別に調べてみることが大切です。例えば、朝は駅に向かう人や駅を降りて事務所に向かう人が多い。昼間は商業施設群を目指して歩いている人が多い。夕方は自宅に向かって帰宅している人が多い。といったように、時間帯別に通行マーケットを調べていくと、必然的に客層が絞り込まれてきます。

　また、通行量が多ければ多いほどお店が目にとまり、集客力が高くなります。こうして歩くことによって目的の賃貸店舗物件の良し悪しが、この時点でわかることになります。あなたが開こうとする店舗と客層が一致するかどうかが判断基準です。

　こうして客層もマッチしそうな店舗の賃貸物件が見つかったのであれば、次に店舗物件の内覧をする必要があります。この際のポイントは、飲食店であれば、クーラー、カウンター、厨房、照明器具などの設備の有無の確認をします。内覧後、出店の気持ちがあるのであれば、再度、日を改めて設備についての専門家である内装施工会社の方などを同席して確認してもらうことをお薦めします。